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2 de Dezembro de 2021
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    Renegociação Contratual de Imóvel Comprado na Planta

    Fabio Dagostini, Advogado
    Publicado por Fabio Dagostini
    há 9 meses

    Importante salientar que um dos mercados mais explorados, seja pelo investidor, seja pelo adquirente para uso próprio, são os imóveis que ainda estão em construção ou mesmo que ainda não tenha iniciado a construção do empreendimento imobiliário, ou seja, tais compradores buscam adquirir um imóvel na planta.

    As vantagens são diversas, porém, a mais atrativa é o valor do imóvel adquirido, sendo que, após a conclusão da obra e a entrega do imóvel, o mesmo pode valorizar em torno de 20% (vinte por cento) em média.

    Evidente que não são todos os interessados que possuem poder aquisitivo para adquirir um imóvel com pagamento de forma a vista, e assim, se socorrem de financiamentos ofertados no mercado ou mesmo um contrato de promessa de compra e venda diretamente com a incorporadora do empreendimento e esse é um ponto interessante, pois nosso foco aqui é a renegociação de valores devidos e não a resolução, assunto para outro artigo.

    Como se sabe, o poder aquisitivo de uma entidade familiar e/ou de uma pessoa pode alterar consideravelmente em pouco tempo, e no último ano fomos surpreendidos com uma pandemia, a COVID/19, fator esse totalmente imprevisível e que alterou significamente a balança do equilíbrio financeiro desses contratos.

    Destarte, diante da situação imprevisível, o Códex Civil admite a renegociação de valores que em seu artigo 317 assim dispõe:

    Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

    O dispositivo supracitado trata de correção judicial de contrato, ou seja, no caso de haver desproporção provocada por motivo imprevisível, como é o caso de perda de poder aquisitivo (redução salarial em razão da pandemia), manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o Poder Judiciário socorrer aquele que estiver em status de desvantagem, de modo a assegurar o equilíbrio contratual entre as partes.

    Outro fundamento jurídico favorável ao adquirente que se encontrar em situação de inadimplência por fator imprevisível é a teoria da onerosidade excessiva, podendo inclusive requerer, em juízo, a resolução do contrato, com base no art. 478 e seguintes do Código Civil e em especial a Lei Federal n.º 13.768/2018.

    Tais argumentos podem ser utilizados em uma negociação de valores inadimplentes e esse é nosso foco, a renegociação de valores para que o adquirente possa continuar a cumprir o contrato celebrado, porém, diante de um fator imprevisível, como por exemplo a pandemia COVID/19.

    Todas as formas de negociação extrajudicial são válidas para aliviar a pressão sobre os adquirentes que estão em situação de inadimplência, havendo a necessidade de se contratar uma assessoria jurídica competente e eficaz, com experiência em negociações extrajudiciais para defender seus interesses.

    É claro que as incorporadoras imobiliárias, instituições financeiras ou imobiliárias, podem se recusar de forma extrajudicial a renegociar o contrato, não restando alternativas ao adquirente, senão se socorrer do Poder Judiciário em busca de uma tutela judicial que lhe auxilie nesse momento.

    Meu nome é Fabio D’ Agostini, sou advogado desde 2011, com ampla atuação no direito civil, com ênfase no ramo imobiliário e condominial, sempre com o foco nas negociações e renegociações de valores devidos, atuando tanto pelos credores, quanto pelos devedores.

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